Ozakonjenje- jedna od opcija za upis viška kvadrata

Prodavci često nisu svesni da njihova nepokretnost ima više kvadrata od onih evidentiranih u katastru nepokretnosti. U takvim slučajevima, preporučuje se ulazak u postupak ozakonjenja. Proces obuhvata:

1. Ispitivanje mogućnosti za ozakonjenje – Provera da li objekat ispunjava uslove za legalizaciju.
2. Izrada tehničke dokumentacije – Detaljno premeravanje objekta ili njegovog dela i izrada Izveštaja o zatečenom stanju.
3. Pribavljanje neophodne dokumentacije – U saradnji sa advokatima, prikupljanje svih potrebnih papira.
4. Podnošenje zahteva nadležnoj službi – Predaja kompletirane dokumentacije radi izdavanja Rešenja o ozakonjenju.
5. Promocija nekretnine – Paralelno sa čekanjem rešenja, oglašavanje nekretnine i organizacija obilazaka sa potencijalnim kupcima.

Prema važećem Zakonu o ozakonjenju objekata, osnovni uslovi za ozakonjenje su:

• Regulisani imovinsko-pravni poslovi na zemljištu na kom se nalazi objekat
• Vreme izgradnje – Objekat mora biti izgrađen pre 27. novembra 2015. godine.
• Namena objekta – Objekat mora biti u skladu sa važećim planskim dokumentima ili ne sme biti u suprotnosti sa njima.
• Stabilnost i sigurnost – Objekat mora ispunjavati osnovne uslove stabilnosti i sigurnosti.
• Pristup infrastrukturi – Mora imati odgovarajući pristup javnoj infrastrukturi (putevi, voda, struja).
• Zaštita životne sredine – Objekat ne sme ugrožavati životnu sredinu ili kulturna dobra.
• Napomena: zakon dozvoljava da se ozakone i objekti koji su konstruktivno završeni, uključujući i krovnu konstrukciju, a da pri tom nemaju postavljene prozore, instalacije, fasadu i sl.

Postoje određene kategorije objekata koje nije moguće ozakoniti:

• Objekti izgrađeni nakon 27. novembra 2015. godine – Svi objekti izgrađeni posle ovog datuma ne podležu ozakonjenju.
• Objekti na javnim površinama – Izgrađeni na zemljištu predviđenom za javne namene (parkovi, putevi).
• Objekti koji ugrožavaju kulturna dobra – Ako narušavaju ili ugrožavaju zaštićena kulturna dobra.
• Objekti u zaštićenim prirodnim dobrima – Izgrađeni unutar nacionalnih parkova ili rezervata bez odgovarajućih dozvola.
• Objekti koji predstavljaju opasnost – Ako ugrožavaju bezbednost ljudi i imovine zbog svoje konstrukcije ili lokacije.

Osnovna tehnička dokumentacija za sve objekte:

• Geodetski snimak objekta – izrađuje ovlašćeni geodetski inženjer.
• Izveštaj o zatečenom stanju – izrađuje ovlašćeni projektant i sadrži tehnički opis objekta, prikaz stvarnog stanja i usklađenost sa propisima.

Dodatna tehnička dokumentacija se izrađuje u zavisnosti od vrste objekta:

1. Za individualne stambene objekte do 400 m²:
   • Geodetski snimak
   • Izveštaj o zatečenom stanju
2. Za višeporodične stambene objekte, poslovne i industrijske objekte:
   • Geodetski snimak
   • Izveštaj o zatečenom stanju
   • Statika objekta (ako postoji potreba za procenom nosivosti)
   • Elaborat o protivpožarnoj zaštiti (za objekte određene namene i veličine)
3. Za objekte posebne namene (turistički, energetski, infrastrukturni):
   • Geodetski snimak
   • Izveštaj o zatečenom stanju
   • Studija o uticaju na životnu sredinu (ako zakon nalaže)
   • Elaborat energetske efikasnosti (za određene kategorije objekata)

Tehničku dokumentaciju izrađuju ovlašćeni licencirani projektanti, geodeti i inženjeri u skladu sa zakonskim normama.

Visina takse za ozakonjenje objekata zavisi od njihove površine i namene:

• Stambeni objekti:
  • Do 100 m² – 5.000 dinara
  • Od 100 m² do 200 m² – 15.000 dinara
  • Od 200 m² do 300 m² – 20.000 dinara
  • Preko 300 m² – 50.000 dinara
• Poslovni objekti:
  • Do 500 m² – 250.000 dinara
  • Od 500 m² do 1.000 m² – 500.000 dinara
  • Od 1.000 m² do 1.500 m² – 1.000.000 dinara
  • Preko 1.500 m² – 3.000.000 dinara

Od plaćanja taksi za ozakonjenje mogu biti oslobođene određene kategorije građana:

• Korisnici socijalne pomoći

Ove takse su definisane Zakonom o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023).

Danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču se uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno za odgovarajući upis u katastar vodova.

Nadležni organ po službenoj dužnosti u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju prosleđuje katastru nepokretnosti Rešenje o ozakonjenju radi upisa prava svojine.

Ovim postajete zvanični vlasnik svoje nekretnine.